Per acquistare una casa o un’azienda, da oggi l’acquirente, all’atto della firma del contratto definitivo, dovrà versare i soldi nelle mani del notaio; quest’ultimo, trascritto l’atto, girerà la somma al venditore. Con la legge di stabilità [1] cambiano le regole in materia di acquisto e vendita di case e di aziende.
Da oggi, il prezzo che l’acquirente dovrà pagare in occasione della firma del contratto di compravendita di immobili o di aziende non sarà più versato direttamente al venditore: al contrario, l’acquirente depositerà la somma nelle mani del notaio rogante e quest’ultimo la trasmetterà al venditore solo dopo aver trascritto il contratto nei Registri immobiliari o nel Registro delle imprese. (Continua…)
In pratica, la consegna del denaro al venditore avverrà non più al momento della firma del contratto, ma solo una volta che il contratto sia regolarizzato nei pubblici registri immobiliari. In questo modo l’acquirente è massimamente tutelato nel caso in cui il venditore abbia alienato un bene che non è più suo o che è stato nel frattempo ipotecato. Infatti, solo quando il trasferimento della proprietà sarà stato trascritto i soldi migreranno nella disponibilità del venditore. È vero che la legge prevede che la proprietà di un bene si trasferisce all’acquirente già solo con la firma del contratto, ma è anche vero che quest’ultimo consegue la sicurezza del suo acquisto solo con l’esecuzione delle formalità pubblicitarie. Esempi pratici Facciamo un esempio per comprendere quali truffe la riforma andrà a contrastare. Se Tizio mette in atto un raggiro, vendendo lo stesso immobile prima a Caio e poi a Sempronio, tra Caio e Sempronio prevale non chi abbia comprato per primo, ma chi abbia per primo trascritto il contratto nei registri immobiliari. Così, se Sempronio, pur avendo firmato per ultimo il contratto, lo trascrive prima di Caio, prevale su quest’ultimo e si tiene la casa! A questo punto, l’acquirente che soccombe dovrebbe vedersi restituito il prezzo (e pure risarcito il danno subìto) ma, in realtà, in questi casi accade che il venditore si rende irreperibile o, comunque, nullatenente. Facciamo un altro esempio, ancora più frequente nella pratica. Mettiamo che Tizio venda una casa a Caio e un giorno prima che quest’ultimo trascriva il proprio acquisto nei registri, arriva una banca creditrice di Tizio che iscrive – a garanzia del proprio credito – una ipoteca giudiziale a carico del venditore. In tal caso, l’acquirente Caio (che ha pagato il prezzo a Tizio) si trova ad aver comprato un bene ipotecato, anche se, al momento del rogito, nessuna ipoteca gravava sull’immobile. Regole operative Il notaio dovrà tenere un “conto corrente dedicato” dove non potrà effettuare movimentazioni diverse da quelle per le quali il conto deve essere tenuto. Gli importi depositati in questo conto “dedicato” costituiranno un “patrimonio separato” e quindi un’entità sottratta alla vicende personali del titolare del conto (il notaio). Per esempio: – se il notaio muore, le somme di questo conto non fanno parte della sua massa ereditaria; – se il notaio è sposato in regime di comunione dei beni, le somme in questione restano estranee al regime patrimoniale del matrimonio del notaio; – se il notaio ha creditori suoi personali, costoro non possono pignorare le somme depositate nel conto. Gli interessi che produrranno i soldi depositati in tale conto dovranno essere (probabilmente mediante una ritenuta che ne farà la banca) finalizzati “a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese”. Entrata in vigore La normativa in questione tuttavia non è immediatamente operativa, poiché, per l’entrata in vigore c’è bisogno dell’emanazione di un regolamento attuativo.